Зарубежная недвижимость - Инвестиции в зарубежную недвижимость.

" Инвестиционная недвижимость (investment property) — недвижимость (земля и/или здание), находящаяся в распоряжении владельца с целью получения арендных платежей и/или дохода от прироста стоимости капитала. "

I. Что такое инвестиционная недвижимость

Инвестиционная недвижимость (investment property) — недвижимость (земля и/или здание), находящаяся в распоряжении владельца с целью получения арендных платежей и/или дохода от прироста стоимости капитала.


Недвижимость – один из старейших и стабильных инвестиционных инструментов. Инвестиционную недвижимость классифицируется на жилую и нежилую. Жилая недвижимость, приобретаемая с целью получения дохода, обычно считается коммерческой недвижимостью и включает в себя дома/виллы на одну семью (занимаемые владельцем) и квартиры/апартаменты в многоквартирных домах/гостиницах. А к нежилой относятся офисные, торговые помещения, рестораны... Так-же есть другие виды недвижимости такие как складские помещения ...


Спрос на недвижимость зависит от потребительских расходов, от экономики в целом, числа рабочих мест, роста населения, уровня сбережений и уровня туризма в туристических странах и регионах)


Стоимость аренды варьируются в зависимости от качества имущества, локации и вида недвижимости.

Причины инвестировать в недвижимость


1.Текущий доход. Инвесторы могут рассчитывать на получение дохода от сбора арендной платы после оплаты операционных расходов, затрат на финансирование и налогов.


2.Прирост капитала. Из-за естественного прироста населения и туристического потока - стоимость недвижимости увеличивается, что увеличивает общий доход инвестора.


3.Хеджирование инфляции. Во время инфляции инвесторы ожидают роста как арендной платы, так и стоимости недвижимости.


4.Диверсификация. Недвижимость, особенно инвестиции в частный капитал снижают риск по сравнению с ожидаемой доходностью.от инвестиций в акции и облигации.


5.Налоговые льготы. В некоторых странах инвесторы в недвижимость пользуются льготным налоговым режимом.

Основные риски


1.Инфляция. Стоимость недвижимости может не поспевать за инфляцией, когда рынки слабы, а уровень вакантных площадей высок.


2.Стоимость и доступность капитала. Недвижимость должна конкурировать с другими инвестициями за капитал. Спрос на недвижимость снижается, когда заемного капитала мало, а процентные ставки высоки. И наоборот, спрос выше, когда заемный капитал легко получить, а процентные ставки низкие. Таким образом, на цены на недвижимость могут влиять силы рынка капитала без изменения спроса со стороны арендаторов.


3.Демографические факторы. Спрос на недвижимость зависит от размера и возрастного состава местного рыночного населения, распределения социально-экономических групп и темпов формирования новых домохозяйств.

2. Рынок зарубежной инвестиционной недвижимости.

В настоящее время, в среднем доходность от инвестиций в различных странах и регионах мира обеспечивает 4% годовых и в некоторых странах она может быть отрицательной. Рейтинг международной недвижимости.


Доходность в каждой стране зависит от множества факторов, но самый неоспоримый из них - глобальные экономические циклы. В настоящее время мировой рынок недвижимости находится в стадии спада спроса из-за цикла насыщенности рынка (стадия Г) и в целом возобновление роста рынка недвижимости можно ожидать через 10 лет.


В то же время есть ряд стран , которые находятся в начале зарождения рынка и поэтому являются странами с высокой инвестиционной привлекательностью !



Именно такие рынки мы находим и предлагаем нашим клиентам.

3. Стадии развития инвестиционной недвижимости


Перед приобретением недвижимости с целью инвестирования на долгий срок необходимо понимать в какой стадии находиться рынок той страны, где планируется приобрести недвижимость и получать доход с аренды. Всего принято считать 4 стадии развития рынка недвижимости. Длительность каждой стадии в среднем 5 лет.


A.Цикл спада - когда рынок перенасыщен предложением, высокая стоимость жилья и высокие рентные ставки. Число незанятых строений увеличивается. Увеличивается доля отрицательной доходности. Прекращается строительство новых объектов и ожидается падение стоимости недвижимости.


Б. Цикл поглощения. Из-за отсутствия нового строительства, являюще­гося результатом цикла спада, начинает набирать силу естественный спрос и рынок переходит в новый цикл — цикл по­глощения созданного объекта. После того, как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрас­танием спроса и уменьшением предложения восстанавливаются прединвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости..


В. Цикл нового строительства. Циклу нового строительства соответствует повышенный спрос на рынке объектов строительства наряду сокращением предложений на свободные земельные участки. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции, и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости.


Г. Цикл насыщения рынка. Рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и, в конце концов, сокращается. Возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей. Уровень занятости начинает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно останавливается.


Наилучшее время для увеличения объектов собственности — это стадия цикла поглощения или периода нового строительства !



В то же время, редчайшая стадия рынка недвижимости - именно зарождения рынка недвижимости, который мы видим на Бали.

Стадии рынка недвижимости
Стадии рынка инвестиционной недвижимости

4.Виды доходов от инвестиционной недвижимости

1.Сдача в аренду.

2.Покупка/Продажа:

2.1. Покупка недвижимости в процессе строительства объекта и продажу после постройки.

2.2. Покупка недвижимости на первичном рынке и продажа на вторичном.

2.3. Покупка недвижимости с целью сохранения денег и продаже более чем через год.

Сдача в аренду

Сдача недвижимости на Бали обеспечивает доходностью в 11%-15% годовых и окупается за 9 - 7 лет.
Покупка и продажа одного объекта
При инвестировании в начале строительства и продаже после ввода в эксплуатацию виллы или апартмента, прибыль 20% в течении года.
Девелоперские проекты

Инвестирование в строительство гостиницы либо комплекса вилл до начала строительства и продаж отдельных (апартаментов и вилл) инвесторам. Прибыль 35% в течение года.

5.Методы оценки инвестиционной недвижимости


Сравнительный подход

Прежде всего стоимость коммерческой недвижимости определяется рыночной стоимостью; то есть наиболее вероятной ценой продажи, которую готов заплатить типичный инвестор. Подход, основанный на сравнении продаж, наиболее полезен, когда есть несколько объектов недвижимости, похожих на предмет, которые недавно были проданы, как это обычно бывает с домами на одну семью.


Затратный подход

При затратном подходе стоимость определяется путем прибавления стоимости земли к стоимости нового здания за вычетом поправок на расчетную амортизацию и устаревание. Затратный подход часто используется для необычных объектов недвижимости, где сопоставимые сделки ограничены.


Доходный подход

Стоимость основана на ожидаемой прибыли, требуемой покупателем для инвестирования в оцениваемое имущество, что так-же позволяет позволяет определить сроки окупаемости В доходном подходе используется два метода оценки стоимости недвижимости: Метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков.

6. На что необходимо обращать внимание при выборе зарубежной недвижимости.

Доходность от инвестиций отличается внутри страны в зависимости от региона и города. Поэтому необходимо локально изучить доходность от инвестиций. Пример, как это сделать мы изложили в статье - "Подсчет окупаемости инвестиций".


Так же будьте готовы к особенностям ввода денег, оформления земли и недвижимости и получения доходов.


Навыки необходимые для инвестора мы изложили в статье - 7 навыков инвестора в недвижимость.

7.Почему Бали

Чем привлекателен остров Бали ?
  • Ежегодный прирост туризма на Бали превысил 20%
  • Ежегодный рост цен на недвижимость Бали составляет 12%
  • Инвестиционная доходность от сдачи в аренду недвижимости Бали входит в ТОП доходности и достигла 15% годовых.
  • Доходность при инвестировании на стадии строительства превышает 30%
  • Бали является номер 1 по инвестиционной привлекательности GoBankingRates
  • Forbes вывел Бали на 4-ое место в мире.
  • TripAdvisor объявил Бали лучшим туристическим направлением в Азии и поставил на 4-ое место в мире.

Мировые рейтинги инвестиционной недвижимости утверждают, что Индонезия и остров Бали являются номер 1 по доходности в инвестиции в недвижимость. Статья - "Топ стран для инвестирования"


Мы видим значительной рост экономики в Индонезии и рост туристического потока относительно других стран. Бали находится в топ 20 городов посещаемых во всем мире. В среднем в Индонезию прилетает 12 миллионов человек в год, большая часть из которых посещает остров Бали c численностью 4 миллиона человек. В среднем туристы на Бали отдыхают 1 месяц.

Таким образом, каждый пятый человек на Бали является туристом.

При этом, в расчет не взяты туристы, экспаты и люди старшего поколения остающиеся на Бали на годы. В настоящее время в Индонезию приезжает


Мы постоянно проводим фактические перерасчеты окупаемости инвестиций в недвижимость на Бали, показывающие высокую окупаемость - доходность превышает 15% годовых. Примеры окупаемости можно увидеть здесь -

Подсчет окупаемости инвестиций



Что делает Бали таким популярным среди туристов ?

1.Во первых экваториальный климат - средняя температура воздуха 26 градусов при средней температуре воды 29 градусов тепла. При этом по Российским меркам круглый год здесь лето.

2.Во вторых природа - Бали омывается двумя океанами и представляет из себя зеленый остров 5 415 м2, на котором можно жить в красивейших в мире локациях - у берега океана, у пальмового леса, на берегу реки или озера и даже в прохладных горах.

3.Культура и религия - Балийский Индуизм направлен на уважение и приношение блага людям. Жители Бали добрейшие люди с уважением относящиеся к туристам и обеспечивающие для них максимально комфортные условия для жизни.


Что делает Бали таким популярным среди инвесторов ?


1.В настоящее время, всего три региона Бали являются туристическими центрами острова, на которых уже практически не возможно приобрести землю или построить объект. В то же время уже более 10 регионов активно развиваются и там только начинаются сделки с землей и недвижимостью с целью постройки объектов для дальнейшей сдачи в аренду.

2.Фактически туризм на Бали лимитирован объемом готового жилья, поэтому в большинстве случаев объекты недвижимости покупаются еще на стадии постройки. После постройки стоимость жилья увеличивается на 30% - 50%

3.И наконец инвестиционный климат Бали направлен на привлечение инвесторов и развитие инфраструктуры, поэтому государство максимально упростило получение земли и постройки недвижимости.

8.Инвестиционная привлекательность Бали в цифрах

1.Туризм на Бали ограничен объемом готового жилья и допустимой высотой здания (виллы до 2 этажей и гостиницы до 4 этажей) что обеспечивает постоянный рост цен, при этом цены на квадратный метр недвижимости еще не дошли до мирового уровня цен. Средняя стоимость м2 жилья в городах Индонезии (1,586 $ м2) , что в два раза ниже стоимости м2 в России (3,730 $) Рейтинг цен по странам. При этом основными покупателями недвижимости на Бали, кроме местных покупателей являются жители соседней Австралии со средней стоимостью 5,556 $ за м2, Канады 7,008 за м2 $ или ОАЭ 2,222 м2 $. Поэтому в большинстве случаев объекты недвижимости покупаются еще на стадии постройки. После постройки стоимость жилья увеличивается на 30% - 50%

Стоимость м2 зарубежной недвижимости
Стоимость м2 зарубежной недвижимости

2.Мировые рейтинги зарубежной инвестиционной недвижимости утверждают, что Индонезия и остров Бали являются номер 1 по доходности в инвестиции в недвижимость. Статья - "Топ стран для инвестирования". Средняя доходность от сдачи в аренду по Индонезии 8,61%, средняя доходность по Бали 11%, при этом мы видим, что реальная доходность без учета роста стоимости недвижимости составляет 15%, а рост стоимости недвижимости составляет 12% в год.


3.Мы видим значительной рост экономики в Индонезии и рост туристического потока относительно других стран. Бали находится в топ 20 городов посещаемых во всем мире. В среднем в Индонезию прилетает 12 миллионов человек в год, большая часть из которых посещает остров Бали c численностью 4 миллиона человек. В среднем туристы на Бали отдыхают 1 месяц.

Таким образом, каждый пятый человек на Бали является туристом.

При этом, в расчет не взяты туристы, экспаты и люди старшего поколения остающиеся на Бали на годы.


В настоящее время в Индонезию приезжают туристы с хорошим уровнем дохода из западных стран, которые в среднем тратят на проживание 4 000 $ в месяц:


Австралия 107,946 38%

Индия 31,945 - 11%

Англия 26,222 - 9%

Сингапур 26,156 - 9%

США 22,027 - 8%

Германия 19,225 - 7%

Франция 19,178 - 7%

Голландия 11,342 - 4%

Малайзия 10,906 - 4%

Вьетнам 6,095 - 2%





Процент туристов на острове Бали
Туристический поток на Бали

4.Постоянный фактический перерасчет окупаемости инвестиций в недвижимости на Бали, показывает высокую окупаемость - доходность превышает 15% годовых. Примеры окупаемости можно увидеть здесь - Подсчет окупаемости инвестиций. Так-же можете изучить арендный калькулятор для профессионалов.


5.Что еще делает Бали таким популярным среди туристов ?


Экваториальный климат - средняя температура воздуха 26 градусов при средней температуре воды 29 градусов тепла. При этом по Российским меркам круглый год здесь лето.

Природа - Бали омывается двумя океанами и представляет из себя зеленый остров 5 415 км2, на котором можно жить в красивейших в мире локациях - у берега океана, у пальмового леса, на берегу реки или озера и даже в прохладных горах.


Культура и религия - Балийский Индуизм направлен на уважение и приношение блага людям. Жители Бали добрейшие люди с уважением относящиеся к туристам и обеспечивающие для них максимально комфортные условия для жизни.



И наконец инвестиционный климат Бали направлен на привлечение инвесторов и развитие инфраструктуры, поэтому государство максимально упростило получение земли и постройки недвижимости.

Подробнее, на вопрос почему Бали читайте в статье "Почему Бали"