Вопросы и ответы
про Бали

На Бали доступная стоимость земли и постройки недвижимости, отсутствуют бюрократические сложности увеличивающие стоимость готовой недвижимости. Одновременно с этим, на Бали круглогодичный высокий спросом на виллы и апартаменты.

При покупке виллы или апартамента до начала строительства, сразу после получения объекта - инвестор может продать недвижимость с наценкой 30%.

В случае предоставления в аренду приобретенной недвижимости - премиальные виллы и апартаменты окупаются в течение 5-7 лет, а недвижимость эконом класса в течение 7 - 10 лет.

На Бали постоянно растущий внутренний и внешний туризм. В год Бали посещают 10 миллионов человек при приросте путешественников на 15% в год, часть из которых на несколько лет и более остаются на Бали.
При этом, темпы строительства недвижимости значительно отстают от необходимого объема.

1.Прибыль от сдачи недвижимости в аренду - в среднем 15% годовых т.е. средняя окупаемость 7,5 лет.
2.Прибыль от продажи купленной недвижимости. В среднем наценка 30%. Т.е. Окупаемость + прибыль до года.

Прибыльность, зависит, от района Бали, качества недвижимости, маркетинга и качества обслуживания.

1.При инвестировании в недвижимость до начала строительства и продаже сразу после строительства - ожидаемая прибыль составит 30% в течение года.
2.При сдаче в аренду - ожидаемая прибыль от 11% до 15% в год и окупается от 7 до 10 лет.
В некоторых случаях (например при инвестировании в постройку гостиницы) прибыль может быть 20% годовых и инвестиция окупиться за 5 лет.

В Индонезии и в частности на острове Бали Вам необходимо будет заплатить 11% от дохода возникшего при продаже недвижимости.

Обязательные платежи:
Электроэнергия, вода, интернет - средняя цена на двухкомнатную виллу составляет 100 $ - 150 $

Дополнительные платежи:
Обслуживающий персонал включая обслуживание бассеина - 200 $ в месяц.

Если Вы хотите сдавать недвижимость в аренду дистанционно, то средняя стоимость обслуживания управляющей компанией составит 20% - 30% от выручки с объекта.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно через приложения Airbnb или Booking либо воспользовавшись услугами управляющей компании. Лучше делегировать сдачу объекта управляющей компании.

Для проверки действительно ли инвестиции в недвижимость приносят 15% Годовых рекомендуем достаточно проверить цены сдачи в аренду в приложении booking.

Вы можете это сделать самостоятельно по следующему алгоритму :

Допустим Вы планируете инвестировать 200 000$ за виллу на участке 200 метров.

1.Определите похожие объекты.
В приложении booking укажите регион где Вам предлагается инвестировать в объект, например Чангу (4-5 звезд), укажите срок аренды месяц и Вы увидите объекты с ценами.
Смотрите на объекты с аналогичной площадью и качеством отделки (4 - 5 звезд).
3.Вы увидите примерно следующие варианты:
1 176 $
3 955 $
2 515 $
8 381 $
5 548 $
8 458 $
3 233 $
7 905 $
3 593 $
5 290 $
6 200 $
В среднем цена аренды в месяц за объекты с аналогичной площадью и локацией, но очевидно худшей отделкой составит 5 005$ в месяц. Округлим до 5 000$ в месяц. Таким образом Вы определили сумму выручки, которую можете уверенно получать в месяц.

2.Учтите загруженность номерного фонда.
Полученный результат 5 000 $ умножьте на 80% (загруженность номерного фонда) = 4000$ в месяц.

3.Учтите затраты.
Все затраты вы будете делегировать управляющей компании за 20% от выручки - 800$ в месяц. До оплаты налогов доход будет составлять 3 200 $

4.Учтите налог за сдачу недвижимости в аренду.
Налог составит 11% - 352$.
То есть планируемая прибыль составит 2 848 $

5.Посчитайте окупаемость инвестиций.
Теперь разделите сумму инвестиций 200 000 $ на Ваш доход в месяц 2 848$ и на 12 месяцев в году. Вы увидите сроки окупаемости объекта. В данном примере срок окупаемости до 7 лет.
200 000/ 3 200 / 12 = 5.8 лет.

Для организации мероприятий по сдаче в аренду недвижимости - можно воспользоваться услугами управляющей компании. Это будет стоить 20 - 30% от стоимости сдачи жилья.

Если Вы инвестируете в стройку виллы или апартаментов до 200 м2 в хорошей локации до момента покупки земли и начала строительства , то в большинстве случаев Вы можете ее продать с наценкой от 30% до 50% в течении года - самостоятельно либо через агентство недвижимости.

Во первых спрос на виллы обусловлены их доходностью.
Если при расчете цены продажи Вы видите, что при этой цене окупаемости Виллы будет до 7 лет - это значит что ее купят.
Во вторых Вы можете в индонезийских агрегаторах стоимость аналогичных объектов с учетом локации, площади, качества отделки и увидите, что цены будут на 30 - 40% выше.

В случае самостоятельного обслуживания объекта из двух спален затраты будут в среднем от 300 - 350 $ в месяц включая водоснабжение, электричество и хороший интернет.

Обслуживание всех объектов продаваемых BaliRay осуществляет управляющая компания. В среднем услуги управляющей компании составляют 20% от выручки объекта и включают в себя - привлечение клиентов, персонал обеспечивающий уборку территорий и помещений, садовник и специалист по бассейну, технические работы и в некоторых случаях полную страховку имущества.

В Индонезии и в частности на острове Бали Вам необходимо будет заплатить 11% от стоимости продающегося объекта возникшего при продаже недвижимости.

Предусмотрен налог – 11% – на доходы от сдачи виллы или апартаментов в аренду.

Все сделки по купле продаже недвижимости ведут нотариусы. Работа нотариуса 1% от стоимости сделки.

Аренда.
1.Hak Sewa “leasehold”
2.Право на использование - Hak Pakai ”right to use”

Собственность.
3.Безусловное право на собственность - Hak Milik “freehold”

Аренда.

1.Долгосрочная аренда - Hak Sewa “leasehold” с регистрацией у нотариуса. Используется при приобретении готовой недвижимости.

Между собственником и инвестором заключается обычный договор аренды.
Может быть заверен нотариально, но не регистрируется в соответствующих органах, чем отличается от Hak pakai.

Арендатор:
Физическое или юридическое лицо.

Срок владения:
Срок Hak Sewa не регламентируется законодательно, соответственно никто не мешает сторонам заключить его на 100 лет прописав порядок перехода прав и обязанностей по наследству.

Право на владение:
В этом случае, между собственником и инвестором заключается обычный договор аренды.
Может быть заверен нотариально, но не регистрируется в соответствующих органах, чем отличается от Hak pakai.
Договор аренды не обязательно подтверждать у нотариуса – достаточно чтобы его подписали два свидетеля и он был заверен марками.
Важно, чтобы в договоре аренды был в числе прочих условий прописан пункт регулирующий необходимость самостоятельной уплаты арендодателем налога с полученного дохода.

Налоги:
При договорах Hak Sewa налоговые обязательства по налогу на доходы возникают только у арендодателя (10%), однако налоги на недвижимость, ежегодные налоги на землю оплачивает арендатор.

Рекомендация:
Договор Hak Sewa используется при приобретении участка земли с построенным объект недвижимости. После получения участка в аренду для постройки нового объекта - необходим другой договор аренды - Hak Pakai ”right to use" позволяющий получить разрешение на строительство нового объекта.

2.Право на использование - Hak Pakai ”right to use” с регистрацией у нотариуса, в государственных органах с выдачей именного сертификата. Используется при постройке новой недвижимости.

Исключительное право для иностранца на использование земли, причем это исключительное право закрепляется юридически, о чем выдается соответствующий сертификат, который обязательно регистрируется в государственных инстанциях.

Арендатор:
Физическое или юридическое лицо.

Срок владения
До 80 лет (первоначальный срок 30 лет + продление на 20 лет + продление на 30 лет).

Право на владение:
Когда иностранец приобретает недвижимость, ему выдается сертификат, в котором указывается его имя в графе «обладатель исключительного права на пользование» или Hak Pakai.
При этом в момент выдачи такого сертификата предыдущий хозяин, полностью лишается прав на ее использование и любые операции с ней, что означает полную защищенность иностранного покупателя от юридических рисков.
Для приобретения по договору Hak Pakai необходимо наличие компании в Индонезии и наличие визы KITAS, которая выдается для владельцев либо сотрудников юридических компаний зарегистрированных в Индонезии.

Налоги:
Для налоговым резидентом Индонезии, Налог при продаже недвижимости другому лицу составит 11% от общей стоимости.

Рекомендация:
Договор Hak Pakai дает возможность получить разрешение на строительство нового объекта, поэтому рекомендуется для тех, кому необходимо построить на своем участке новый объект .

Собственность.

3.Безусловное право на собственность - Hak Milik “freehold”.
Редко используется.
По законодательству Индонезии правом собственности на землю в этой стране могут обладать физические лица - граждане Индонезии либо юридические лица - компании владельцем которой может быть гражданин любой страны.

Владелец:
Юридическое лицо.

Срок владения:
По этому виду договора право собственности без ограничения по сроку.

Право на владение:
По этому виду договора компании и учредителю/учредителям переходит полное право на владение землей и объектами на ней.

Налоги:
Налоги с покупки и продажи составляют по 11% от кадастровой стоимости. При этом, чаще всего, налог делиться 50/50% между продавцом и покупателем.

Рекомендация:
Данный вариант владения землей в разы выше чем по договору долгосрочной аренды и чаще всего используется при строительстве на участках от гектара - гостиничных комплексов или комплексов вилл. В некоторых случаях такой вид владения землей может быть и при участках в 200 м2 земли, но это большая редкость.

Hak Guna Bangunan (HGB) - "право на строительство”

Необходимо для строительства объекта.
Переводится как «Right to Build», или право на строительство. Этот вариант предусмотрен для компаний (юридических лиц), зарегистрированных на территории Индонезии, причем не важно, владеет компанией гражданин Индонезии или же присутствует иностранный капитал. Данное положение позволяет строить и владеть несколькими объектами недвижимости или целыми поселками или многоквартирными домами. Соответственно компания-застройщик, может продавать участки своей земли или объекты недвижимости инвесторам, уступая им и права на данную территорию.

Срок владения:
Это право выдается компании сроком на 25 с дальнейшей пролонгацией на 25 и на 30 лет (общий срок 80 лет), по истечении 80 лет пролонгация так же возможна, однако на практике еще этот срок никто не переходил. В настоящее время готовятся поправки в законодательство. Ожидается, что срок аренды по Hak Guna Bangnan сделают изначально с периодом 70-80 лет. Как только изменения будут приняты, мы их отразим в данной статье.

Право на владение:
Обладая этим правом, компания может передавать земельные участки или объекты недвижимости другим лицам (по договорам Hak Pakai иностранцам, по договору HakMilik гражданам Индонезии, по договорам продажи доли в компании), уступая приобретателям свои права на данную недвижимость.
Плюсом этого варианта является то, что возможная дальнейшая перепродажа земли и строений на ней может происходить путем продажи компании или ее долей, что возможно осуществить без налоговых трат связанных с заменой собственников.

Налоги:
Помимо налога с продаж может возникать налог на прибыль: стандартная ставка 25%, в случае если 40% акций торгуется на бирже ставка 20%, в случае если оборот компании менее Rp 50 млрд (3.5 млн$) ставка 12.5%, маленькие компании с оборотом менее Rp 4.8 млрд (320 000 $) ставка 1%.

Приобретение недвижимости на физическое лицо заверяется у нотариуса и составляет 1% от стоимости объекта.

Приобретение недвижимости на юридическое лицо регистрируется у нотариуса, что составляет 1% от стоимости объекта и в государственных органах местного управления районом.

Туристическая виза
Вакцина от COVID

Управляющая компания - полностью обслуживает Ваш объект недвижимости, что включает в себя:
Обеспечение заполняемости в следствии маркетинговых мероприятий - в среднем от 80%
Смена белья
Уборка помещений
Техническое обслуживание здания, бассейна и оборудования.
Оплата электроэнергии, водоснабжения и интернета.
Перевод дохода инвестора на счет инвестора.

Таким образом, благодаря управляющей компании у владельца недвижимости нет необходимости обслуживать свой объект самостоятельно
Услуги управляющей компании составляют от 20% до 30%.
Обычно 30% в гостиничных комплексах куда входит страховка имущества.

Владелец жилья может самостоятельно осуществлять управления своим имуществом, тогда ему необходимо будет оплачивать коммунальные услуги (водоснабжение, электроснабжение), интернет, обслуживание бассейна, что в среднем на двухкомнатную виллу обходится в 300$ - 350$ в месяц.

Наиболее распространенные пути:
Москва - Стамбул - Джакарта - Бали
Москва - Дубай - Джакарта - Бали 

В среднем путь занимает полтора дня и билет на одного человека обходится в 100 000 рублей. 

Исторически из-за близости к Австралии - 20% туристов граждане Австралии. Китай - 19.25%, Индии - 5.83%, Британии - 4.59%, США - 4.38%, Японии - 4.14%, Франции - 3.47%, Южной Кореи - 3.35%, Германии - 3.25% и Малайзии - 2.82% и другие страны.

При этом, во время COVID ограничений наблюдался значительный рост туристов из Сингапура и России.

Средняя температура воздуха 26 градусов при среднем максимуме 30 градусов и среднем минимуме 23 градуса тепла. Температура воды в среднем составляет 29 градусов тепла. На Бали два сезона вместо привычных четырех.
Сухой (июнь—октябрь) и влажный (ноябрь—март). Влажный отличается тем, что в течении дня может быть часовой теплый дождь.
Температура тепла в центре острова Бали в среднем на 5 градусов ниже чем в прибрежных районах Бали таких как Чангу.

В джунглях Бали можно увидеть змей, но они крайне редки в населенных районах Бали. Так-же в интернете можно прочитать о Лихорадке Данге, которой судя по статистике можно заболеть с вероятностью 0,016%.

Религия - Индуизм. На Бали часто проводятся красивые церемонии, за которыми можно наблюдать, как за театральным действием. 

На Бали можно насчитать более 20 полюбившихся туристами районов. У каждого района своя уникальность:

Нуса Дуа
С индонезийского – «два острова». Район является курортной зоной и находится на южной стороне острова. Аккуратная и чистая территория, где вы встретите одни из самых райских пляжей на острове с белым песком и аквамариновой водой.
Здесь лучшие отели Бали уровня четырех и пяти звезд, множество европейских ресторанов и кафе на любой вкус и приятные атмосферные магазины, где вы найдете всё, что вам нужно для комфортного пляжного отдыха.
Время из аэропорта: 30 минут;
Пляжи: Nusa Dua Beach, Mengiat Beach, Geger Beach, Pandawa Beach;
Недостатки: отсутствие ночной жизни, дорогостоящее проживание, зависимость от отливов и приливов на побережье.
Если вы ищите спокойное и приятное место для курортного отдыха наедине с собой или с семьей – Нуса Дуа отлично вам подойдет.
Подробнее Нуса Дуа



Танджунг Беноа
Один из самых молодых курортов острова, это прекрасная замена Нуса Дуа, если хочется немного сэкономить, не опасаясь за качество услуг. Пляж Танджунг Беноа широкий и чистый, вода прозрачная и спокойная. Он больше подходит для купания, чем пляжи Санура, но океан здесь мельче, чем в Нуса Дуа, особенно во время отливов. Курорт быстро развивается и понравится тем, кто не любит шума и танцев до утра, так как здесь почти нет ночных заведений.
Находится Танджунг Беноа на юге Бали. Расстояние до аэропорта менее 15 км.

Джимбаран
Район неповторимых закатов и рыбных ресторанов располагается чуть ниже международного аэропорта Нгурах-Рай и путь от него по времени занимает минут 10-20. Является одним из 6 районов, разместившихся на полуострове Букит.
Jalan Uluwatu – центральная улица Джимбарана загружена сверх меры и малопригодна для пеших прогулок, хотя тротуары имеются практически на всем протяжении. Без байка здесь не обойтись, поэтому необходимо рассмотреть вариант с арендой или каждый раз заказывать такси.
Ночной жизни для тусовок нет, за ней нужно ехать в другие районы. В пляжных клубах проводятся вечеринки, но там вас ждут высокие цены.
Здесь много сетевых магазинов и продуктовых рынков, а вдоль дорожного полотна попадаются овощные и фруктовые лавочки. Свежую рыбу всегда можно купить на рынке морепродуктов Pasar Ikan Kedonganan, который работает до заката солнца.
В Джимбаране большое количество заведений общественного питания на любой вкус и кошелек, от простых варунгов до шикарных ресторанов и стильных баров. Рыбные рестораны очень популярны среди туристов, они располагаются прямо на пляже, поэтому можно наблюдать невероятно красивые закаты в романтической осбстановке.
Пляж песчаный, протяженностью в два километра. Вода в этом месте чаще всего мутная, но можно купаться во время приливов и отливов.
Отели тут довольно дорогие. Атмосфера спокойная, несмотря на близость аэропорта. Купание безопасное, поэтому здесь хорошо отдыхать с детьми. А если у вас будет билет в центр водных видов спорта, то дети будут совершенно счастливы.
Подробнее о Джимбаране

Букит
На полуострове Букит царит сёрферская атмосфера, которая обусловлена наибольшей концентрацией пляжей на Бали и сёрфспотов. Здесь находится необходимая инфраструктура для комфортного проживания и досуга: серфспоты, гольф-поля, фитнес, торговый центр, фантастические пляжи, клубы.

Кута
Кута предлагает хороший набор развлечений в тёмное время суток. Это очень популярный, шумный и дешёвый курорт, лучшее место для туристов с ограниченным бюджетом и безграничным запасом энергии. Район не спит ни днём, ни ночью, поэтому сторонникам созерцательного отдыха он вряд ли понравится. Но пляж Кута ‒ не лучший выбор для купания, зато отличное место для обучения сёрфингу и ночных развлечений.

Основные характеристики Куты:
Расположение: западное побережье в южной части острова.
Расстояние до аэропорта: примерно 4 км.
Места для посещений: аквапарки Waterbom Bali, Circus Waterpark Kuta, 4 кинотеатра, буддистский храм Vihara Dharmayana Kuta, торговые центры.СеминьякРасположен немного выше Куты, граница между этими районами настолько размыта, что не понятно где заканчивается Кута и начинается Семиньяк.
Транспортный поток очень плотный, лишь в ночное время можно передвигаться беспрепятственно.
Семиньяк – это роскошные виллы, невероятное число пафосных и шикарных ресторанов, дорогих SPA-салонов и ночных клубов. Район с огромными супермаркетами, банкоматами, расположенными повсюду и оживленной жизнью по ночам.
Отелей мало, главным образом это виллы с достаточно высокими ценами.
Подробнее о Куте

Семиньяк
Семиньяк подойдет тем, кто предпочитает роскошь и комфорт, любит дорогие рестораны и проводит время в клубах, занимается серфингом или только собирается учиться.
Подробнее о Семиньяке

Убуд
Убуд считается культурной столицей острова — весь Убуд буквально напичкан творческими мастерскими, арт-галереями и лавками, в которых можно купить изделия из дерева, стекла и металла, произведённые местными умельцами. Убуд также столица йогических и медитативных практик.
Находится Убуд в месте с комфортным климатом — на высоте 200 метров над уровнем моря вдалеке от океана, поэтому здесь не так жарко, как на побережье, но и не так холодно, как выше в горах. Убуд и прилегающие территории буквально утопают в зелени — повсюду громадные деревья, множество пальм, а также бессчисленные живописные рисовые поля и террасы.
Недалеко от Убуда находятся всевозможные места развлечений для туристов — музеи, храмы, парк птиц, ботанический сад, здесь же находятся конторы, организующие активный отдых — туры на велосипедах, рафтинг, каньонинг и др., а также отсюда недалеко до вулканов, озёр и водопадов в центре острова.
На территории Убуда находится знаменитый Манки Форест (Monkey forest) — лес с высокими деревьями, своей листвой закрывающими небо, в котором живут мартышки. Обезьяны здесь повсюду — одни ползают по деревьям, другие попрошайничают, пытаясь выманить у туристов еду, третьи плескаются в фонтане или валяются на дорожках, почёсывая животики или играя с малышами.
Ночной жизни в Убуде нет, местные правила порядка запрещают шум после 10.30 вечера.
Подробнее об Убуде

Чангу ( в этом же районе находится Умалас )
Чангу - район на Бали Чангу расположен у океана и в 5 километрах от Семиньяка. Кроме коренных жителей, этот район населен экспатами, которые проживают здесь уже довольно долгое время. Здесь тоже очень развита инфраструктура. Кроме гостиничных номеров разной ценовой категории, красивых вилл и небольших домов, в которых проживают туристы, в этом районе есть множество других построек: кафе, ресторанов, спа-салонов, спортивных клубов, серф-кемпов и т. д. Интересно увидеть своими глазами и рисовые поля на склонах гор. Что касается отдыха на берегу моря, то в этом районе есть уникальный немноголюдный пляж из вулканического песка серого цвета. Также здесь можно найти несколько серф-спотов различных уровней, которые тренируют как новеньких серфингистов, так и более опытных, помогая им оттачивать свои навыки. Одно из самых посещаемых мест в Чангу - это небольшой ресторан, который находится прямо на пляже Эко-Бич. Во время обеда можно наблюдать за серферами, а ближе к вечеру встретить ярко-красный закат, наслаждаясь при этом большим разнообразием блюд, приготовленных из морепродуктов.
Подробнее о Чангу

Амед
Это небольшая живописная деревенька. Ждать многого от номеров и сервиса не стоит, но цены вполне соответствуют качеству. О клубах и вечеринках говорить не приходится, здесь рано ложатся спать. Но можно познакомиться с жизнью простых балийцев, увидеть малоизвестные древние храмы и шикарный рассвет.
Курорт Амед ‒ отличное место для дайвинга и снроклинга, причём познавать подводный мир может даже тот, кто раньше никогда не надевал маски с трубкой. Поскольку волны бывают редко, а вода прозрачная, купаться очень приятно. Пляж имеет чёрный песок вперемешку с галькой.
Находится Амед на восточном побережье Бали. Расстояние до аэропорта около 100 км.
Подробнее об Амеде

Чандидаса
Восточная часть острова. В Чандидасе находится несколько отелей и много вилл, а узкая полоска пляжа из вулканического песка неплохо подходит для купания, правда во время высокого прилива пляж полностью исчезает под водой. Также отсюда недалеко до знаменитого пляжа с белоснежным песком и соответствующим названием — Вайт Сенд Бич.
В центре Чандидасы находится лагуна лотосов, здесь же находится главный храм деревни, строительство которого датируется 11 веком. В 10 километрах к западу от Чандидасы вы найдёте интересный храм Гоа Лава — храм летучих мышей. В храме находится пещера, в которой живут сотни летучих мышей, которым поклоняются местные жители.

Ловина
ЛовинаХорошо подходит для пляжного отдыха. Ловина - группа деревень расположенных на северном побережье острова к западу от Сингараджи. Множество отелей и гестхаусов на берегу Балийского моря ожидают гостей. Ловина знаменита экскурсиями к дельфинам — вас усаживают на лодку и везут на место, где можно понаблюдать за дельфинами.
Неподалёку находится самый крупный буддийский храм, с несколькими золотыми Буддами и ступами.
В Ловине множество кафе, в которых по вечерам играет живая музыка. Нередки выступления местных артистов вместе с иностранцами.


Улувату
Мекка сёрфинга на Бали ‒ район Улувату. Из-за отвесных скал непосредственно у берега отелей мало, но вполне приличное жильё можно найти в одноимённом городке неподалёку. Надолго селятся в Улувату только опытные сёрферы, поскольку купаться среди здешних волн затруднительно, а других развлечений поблизости нет.
Основные характеристики Улувату:
Расположение: юго-запад полуострова Букит.
Расстояние до аэропорта: около 22 км.
Интересные места: знаменитый храм Улувату.
Подробнее о Улувату

Подробнее о районах Бали

Продуктовые магазины и рынки - в шаговой доступности. Отличные дороги, но уже чем в России т.к. основное средство передвижение - мопед. Качественная медицина. В больших районах есть Русские детские сады. В то же время дефицит ресторанов и жилья эконом, бизнес-класса, элитного жилья.