Оценка недвижимости на Бали

Прежде всего стоимость коммерческой недвижимости определяется доходностью от аренды, которая определяет рыночную стоимость недвижимости, которую готов заплатить типичный покупатель. Подход, основанный на сравнении доходности от аренды и наиболее полезен, когда есть несколько объектов недвижимости, похожих на те, которые сдаются в аренду и соответственно были проданы. В результате мы получаем следующие данные, максимально определяющие стоимость недвижимости.

• ADR (Average Daily Rate) — средняя цена за ночь в данной локации
• Occupancy Rate — средняя заполняемость
• RevPAR — выручка с номера (Revenue Per Available Room)
• GOP (Gross Operating Profit) — валовая операционная прибыль
• OE (Operating Expenses) — операционные расходы
• EBITDA — Прибыль до вычета процентов, налогов, амортизации и износа для оценки чистой доходности
• Net Profit — Чичстая прибыль. GOP – Управленческие расходы – Амортизация – Проценты по займам – Налоги
• ROI — Коэффициент возврата инвестиций

Стоимость основана на ожидаемой прибыли, требуемой покупателем для инвестирования в оцениваемое имущество, что также позволяет определить сроки окупаемости. В доходном подходе используется два метода оценки стоимости недвижимости: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков.

При затратном подходе, стоимость определяется путем прибавления стоимости земли к стоимости нового здания, за вычетом поправок на расчетную амортизацию и устаревание. Затратный подход часто используется для необычных объектов недвижимости, где сопоставимые сделки ограничены.

• Инфраструктура - важный параметр для эконом, мидл и премиум жилья. В данных локациях люди самостоятельно покупают продукты питания либо ходят в кафе и развлекаются в общественных местах.

• Локация и вид - ключевые факторы выборе при покупке относительно дорогого жилья, к примеру класса LUX. Чем дороже жилье тем сильнее смещается фокус в сторону локации и вида. Люди живущие в недвижимости класса LUX обычно живут в элитном комплексе вилл, где вся инфраструктура есть внутри и при этом отличный вид на природу - океан, джунгли, рисовые поля либо реку.

Для сравнения актуальности цен рекомендуем использовать приложение booking.com:

1.Зайдите на смартфоне в приложение booking либо на сайт booking.com

2.В окне куда вы хотите поехать укажите Бали, Чангу ;

3.В фильтре слева выберите параметр 5 звезд.

8.Определите доход от аренды:

полученный доход 32 000 $ разделите на сумму инвестиций. К примеру, Вы купили объект за 200 000 $ и ожидаете годовой доход 32 000 $. Разделите 32 000 $ на 200 000 $ и доходность составит 16% годовых (ставка капитализации).

Либо разделите 200 000 $ на 32 000 $ и увидите, что инвестиция окупится за счет арендного дохода за 6,5 лет.

9.Сделайте вывод с точки зрения рентного дохода:

Средняя международная ставка капитализации до 5%, при этом официальная ставка капитализации в Индонезии 8%, а у рассчитанного объекта ставка капитализации 16% и окупаемость 6,5 лет.

Те мы понимаем, что цена 200 000$ выгодная цена для приобретения данного объекта.

Кроме того ежегодный рост цен на землю и объекты недвижимости в Индонезии превышает 12%.

10.Определите доход от продажи:

Расчетно данный объект можно продать в два раза выше.

• При этом, мы смотрим на вторичный рынок и определяем, что на вторичном рынке данный объект можно продать на 30% выше.