Оптимальные стратегии к инвестированию в недвижимость на Бали

1. Краткосрочные (до 1 года). Покупка на первичном рынке (оплата 100%, без рассрочки) и продажа после ввода в эксплуатацию.

• Доход при продаже 20% - 30% годовых

2. Среднесрочные (до 2 лет) от 15% годовых. Покупка на первичном рынке, сдача в аренду после ввода в эксплуатацию с доходностью 15% годовых и последующая продажа с доходностью от 35% от вложенного капитала как готового арендного бизнеса (ГАБ).

• Доход от сдачи в аренду от 15% годовых.
• Доход при продаже от 35% годовых

3. Долгосрочные (до 7 лет) от 15% годовых - покупка на первичном рынке и сдача в аренду 15% годовых в течении 7 лет с последующей продажей, которая позволит

в течении срока аренды сохранить капитал и в случае роста рынка продать объект с ГАБ за большую цену чем был приобретен .

4. Краткосрочные (до 1 года) от 40% на вложенный капитал.

Первоначальный взнос - 30% от стоимости объекта.

Оплата рассрочки по 3% в месяц. Таким образом оплата в течении следующих 6 месяцев составит 18% от стоимость объекта

Продажа объекта через 6 месяцев с приростом стоимости + 20% на вложенный капитал. Остаток рассрочки до конца строительства оплачивает покупатель.

В данной стратегии рассматриваем окупаемость вложенных 48% от стоимости объекта (предоплата 30% + оплаченные за пол года 18% ).

Доходность на вложенный капитал составит 42%. При этом объем вложений будет всего 48 % от стоимости объекта.

5. Среднесрочные девелоперские (до 2 лет) от 35% на вложенный капитал.

Инвестирование в строительство комплекса объектов недвижимости и продажа до ввода в эксплуатацию, в

течении 1,5 лет от начала инвестирования. Доходность на вложенный капитал - от 35%. Порог входа в проект - от 1 500 000 $

Дополнительно:

Существуют еще множество моделей заработка на рынке недвижимости. Ниже будут перечислены насколько из них, но они не предоставляются в Baliray.me, т.к. для них требуются другие бизнес процессы:

6.Классические краткосрочные (до 1 года) - инвестирование в реновацию и продажа либо сдача в аренду.

7.Классические среднесрочные (от 1 года) - оформление в длительную аренду с последующей сдачей в краткосрочную субаренду.

8.Профессиональные среднесрочные и долгосрочные (от 1 года) - покупка доли в объекте недвижимости с последующим получением арендного дохода, либо перепродажи.

Основная суть стратегии: Покупка с целью продажи на вторичном рынке для инвесторов зарабатывающих на сдаче в аренду, либо для покупателей приобретающих для себя.

В настоящее время, на первичном рынке недвижимости Бали можно приобрести хороший объект со средней ценой от 1 800 $ за м² или аналогичный по качеству объект недвижимости на вторичном рынке но уже по цене 2 300 $ за м².

Безусловно, можно купить утомленный солнцем и годами объект недвижимости за 1 500 м², но для его сдачи в аренду, либо перепродажи, необходима будет реновация, о чем мы расскажем ниже.

При покупке объекта недвижимости в новостройках и продаже после ввода в эксплуатацию, можно заработать от 20% в течение года. И цена обусловлена прежде всего доходностью от аренды.

Основная суть стратегии: Покупка объекта на первичном рынке (оплата 100% без рассрочки) с целью сдачи в аренду с доходностью от 15% годовых, и создания готового арендного бизнеса (ГАБ). Далее продажа готового арендного бизнеса (ГАБ) через год после сдачи в аренду с доходностью от 30% на вложенный капитал.

Сдача в аренду - наиболее популярный вариант получения дохода от недвижимости, обеспечивающий стабильный дивидендный доход и рост капитализации объекта недвижимости.

Недвижимость на Бали можно сдавать на короткий срок (посуточно) и на длительный срок от месяца.

Посуточная сдача в аренду позволяет зарабатывать больше, но требует постоянного ухода и обслуживания. Сдача на длительный срок может дать меньше дохода, но при этом снижает издержки на обслуживание объекта.

В среднем доходность от сдачи в аренду на Бали 15% годовых с учетом всех затрат на управление недвижимостью. При правильном инвестировании на стадии строительства доходность может превышать 20%.

Организовать арендный доход можно самостоятельно или с помощью услуг управляющей компании. В среднем затраты на управление будут стоить 30% от выручки включая затраты на рекламу, обслуживание и поддержу. При этом, чистая прибыль с учетом затрат на управление объектом инвестирования 15% годовых

Самый интересный, но крайне редкий вариант заработка на инвестициях в недвижимость на Бали - инвестиции в комплекс апартаментов либо гостиничный комплекс с использованием рассрочки платежа от 2 лет - позволяющий достичь доходности в 100% годовых.

Сразу перейдем к примеру:

1.Средняя стартовая стоимость объекта недвижимости премиум класса 2 000 $ за м2.

2.Средняя стоимость премиального объекта недвижимости на вторичном рынке на Бали вместе с землей составляет 5 000 $ за м2

3.По мере строительства цена будет расти по следующему алгоритму

• Первые 6 месяцев с момента строительства, по мере продажи объектов недвижимости цена будет расти с 2 000 $ м2 до 3000 м2
• Еще через 6 месяцев цена достигнет 4 000 $
• В течение второго года строительства цена будет постепенно расти достигая рыночной цены 5 000$

Действия инвестора:

В такой ситуации инвестор может приобрести в начале продаж объект площадью 100 м2 в рассрочку за 200 000 $ (2 000$ м2)

Оплатив предоплату 30% = 60 000 $ и оплатив в течение полу года часть рассрочки 35 000 $ - объем инвестиций достигнет 95 000$.

Через пол года сразу после повышения цены до 3 000 м2 инвестор продает свою недвижимость уже по цене 300 000$.

В результате инвестор возвращает себе 95 000$, оплачивает строительной компании остаток 105 000 $ и получает прибыль в размере 100 000 $, что предоставляет доход в размере 100% годовых.

Застройщики предоставляют рассрочку, только, до момента ввода объекта в эксплуатацию. Виллы и таунхаусы строятся до 8 месяцев. Гостиничные комплексы и комплексы апартаментов строятся 2 - 3 года. Поэтому данный вариант применим именно к комплексам из большого количества номеров, который строится 2-3 года и предоставляет рассрочку на срок строительства.

На Бали можно увидеть различные виды участия в девелоперских проектах. Чаще всего инвестор в девелоперский проект входит в состав учредителей, инвестирует в подготовительные работы, земельный участок и начало строительства.

За тем по мере строительство объекта недвижимости - отдельные виллы или апартаменты продаются инвесторам планирующим зарабатывать на перепродаже, сдаче в аренду либо приобретающим для личного использования.

При инвестициях в девелоперские проекты до начала строительства объекта можно рассчитывать на доход от 35% годовых.

Стоимость входа в такого рода проекты начинается от 400 000 $, но в последнее время заметно увеличение стоимости входа.

И наконец покупка на вторичном рынке и ремонт дешевой, изношенной недвижимости с целью ремонта, поднятия рыночной цены объекта с последующей продажей или сдачей в аренду. Дополнительную ценность составляет даже обычная чистовая отделка помещения, не говоря уже о полноценном ремонте. При такой стратегии можно заработать от 25% — конкретная цифра зависит от локации объекта, объема вложений и масштаба ремонта.

При выборе этой стратегии следует искать жилье в популярном среди туристов районе, ближе к океану, а иначе вернуть инвестиции быстро не получится. Наличие крупных транспортных узлов, или другой важной инфраструктуры в данной стратегии особенно важно.

Главные плюсы стратегии: минимальные риски (сам объект уже готов), рядом стоящие объекты уже приносят необходимую доходность.

Главные минусы - необходимость больших вложений (стоимость объекта плюс ремонт).

Экономика данного вариант следующая:

Приобрести недвижимость на вторичном рынке можно от 1 500 $ м2.

При жилой площади в 100м2 инвестиции составят 150 000 $

Реновация интерьера и экстерьера обойдется в 400 $ м2 те 40 000 $

Итого себестоимость составит 1 900 $.

Общий объем инвестиций составит 190 000 $

После реновации объект можно будет сдавать в аренду с доходностью от 15% годовых либо продать за 2 300 $ м2 те за 230 000 $ заработав 40 000 $

Не зависимо от того какой вариант инвестирования Вы выберите, необходимо произвести оценку доходности от сдачи в аренду. Именно этот параметр будет определяющим при оценке стоимости недвижимости. Если при оценке доходности, Вы видите, что объект за счет аренды окупится менее чем за 7 лет, то данный объект будет считаться ликвидным для покупателя. Подробнее о методах оценки стоимости недвижимости Вы можете прочитать в статье - Оценка стоимости недвижимости. Подробный каталог инвестиционных предложений в недвижимость на Бали находится здесь - Каталог инвестиционной недвижимости на Бали.

На доходность инвестиций в недвижимость на Бали влияет несколько основных факторов:

1.Локация, ее популярность и контингент арендаторов в данной локации.

2.Вид и качество недвижимости.

3.Стоимость сдачи в аренду в рядом стоящих объектах.

На Бали локация, контингент и платёжеспособность взаимосвязанные факторы. К примеру, в популярный у океана район Чангу с развитой инфраструктурой в основном приезжают молодые туристы для отдыха в клубах и на побережье на короткий срок и здесь самая высокая стоимость недвижимости и сдачи в аренду.

В то же время, в Улавату высокая концентрация серфингистов, которые предпочитают там оставаться на более долгий срок. А уже в Убуде многие остаются на годы.

Апартаменты, гостиничные комплексы и виллы дают примерно одинаковую доходность. А вот качество объекта, ремонта обеспечивают заметным приростом дохода.

Оценка стоимости объекта недвижимости или цены сдачи в аренду прежде всего производится сравнительным методом. Подробно о методах оценки стоимости недвижимости можно прочитать здесь - Оценка стоимости недвижимости.

Кроме этого сдающаяся недвижимость растёт в цене по двум причинам:

1.Естественный рост стоимости недвижимости и земли на Бали - 12% в год.

2.Увеличение стоимости объекта как бизнеса за счет предоставления отчетности о выручке при сдаче в аренду, которая демонстрирует фактическую стоимостью объекта.