Подбор земли на Бали

Земельные участки на Бали являются ликвидным активом, который постоянно ростет в цене.

Рост цен на земельные участки Бали стимулируется ростом дефицита на земельные участки, который в свою очередь обусловлен высокой доходносьтю от девелоперских проектов и доходностью от сдачи недвижимости в аренду.

К примеру стоимость хороших земельных участков с видом на океан в районе Букит увеличился с 500 $ за сотку в год до 1 000 $ за сотку в год и в некоторых видовых локациях превысил 1 500 $ за сотку в год. В то же время в районе Убуд участки, которые стоили 250 $ за сотку в год сейчас стоят не менее 500 $ за сотку в год, а в некоторых случаях достигают 650 $ за сотку в год

На Бали можно выделить две формы владения земельным участком - freehold и leasehold. Сразу подчеркнем, что эти формы владения исходят из общего права (Common Law) и распространены во многих странах мира включая Лондон.

Freehold - это Полное и бессрочное право собственности на землю и любые здания на ней.

Leasehold - право на владение и использование недвижимости на определённый срок, предоставленное вам арендодателем (владельцем земли).

При этом необходимо подчеркнуть, что до конца 2024 года Freehold для иностранцев был доступен только на 80 лет. Для этого необходимо создать компанию и на нее приобрести земельный участок.

В индонезии принято считать стоимость земельного участка за ара или как у нас называется за сотку.

При этом если это Freehold вам скажут стоимость за ара за полное и "вечное" владение, а если Leashold вам скажут стоимость земельного участка за ара (сотку) в год.

Цена freehold - это фактически стоимость владенения земельного участка для иностранца на 80 лет, либо для индонезов на вечность.
К примеру если Вы хотите купить участок на Буките в 1 гектар (100 соток = 100 ара) , то Вам могут объявить цену за сотку (ара) 80 000$, те за гектар 8 000 000 $ долларов.

А если вы этот участок земли попросите во временное пользование вам необходимо будет определить цену Leashold. И для удобства объявления цены Leashold она рассчитывается как стоимость сотки в год. Стоимость сотки в год пропорционально уменьшиться от стоимости сотки в полное владение на 80 лет.

К примеру если сотка (ара) земельного участка стоит во Freehold на 80 лет -
80 000 $ за сотку (ара), то в лисхолд она будет стоить 1 000 $ за сотку (ара) в год
(80 000 $ / 80 лет = 1 000 $ за сотку)

К примеру если Вы хотите земельный участок на 30 лет, то цена пропорционально уменьшится. Так как 30 лет от 80 лет составляет 37,5% то и стоимость земли за сотку снизиться до 30 000 $, а за весь участок уже будет стоить 3 000 000 $.

Что выгоднее лисхолд и фрихолд и почему мы расскажем Вам в следующем блоке.

Для девелопмента и конечного покупателя, в настоящее время, выгоднее цена Leashold на 30 лет, в связи с тем, что в структуре затрат на м2 готовой недвижимости стоимость земельного участка составит до 15%, а в случе с Freehold доля затрат на земельный участок внутри м2 готовой недвижимости увеличится в 2 - 3 раза.

В то же время теоретически в случае с Freehold - земельный участок и недвижимость на нем можно использовать как залоговый актив в банке, но практически это сложнодостижимая задача тк банковская система еще не охотно использует на Бали инструменты ипотеченого кредитования.