Инструкция по подбору застройщика (девелопера)

I.Информация о девелопере или застройщике:

1. Как давно на рынке и в частности Бали ?
2. Какое количество объектов построил и сдал в эксплуатацию? Необходимо осмотреть очно, снять фото и видео. Опросить всем ли довольны владельцы.
3. Есть ли задержки в сдаче объектов ? Если есть то на какие сроки и по каким причинам ?
4. Когда начато строительство и когда планируется сдача объектов ?
5. Какое количество объектов строится в настоящее время и в срок ли ?
6. Финансовое состояние застройщика ? Есть ли риск банкротства или проблем со стройкой ?
7. Кто учредители компании и генеральный директор ?

II.Информация о продаваемом комплексе объектов:

1. Локация
2. Вид районов:

Пионерные - район нового освоения. В данном районе строятся или планируют начать строительство известнейшие девелоперы

Стагнирующие - низкие или нулевые темпы развития

Депрессивные - демонстрирующие в прошлом высокие темпы развития. Вследствие низкой стоимости жилья концентрация в районе социально неблагополучных категорий населения.

Программные и уникальные - регионы, на которой распространяется целевая программа. входящая в в планы градостроительного развития и финансируется либо крупными муниципальными целевыми средствами, либо средствами крупных корпораций и холдингов"

Центральные районы (дowntown) - это районы, расположенные в сердце города, обычно с высокой плотностью населения и многоэтажными зданиями. Центральные районы обычно являются коммерческими и культурными центрами города, где находятся бизнес-центры, торговые центры, музеи, театры, рестораны и другие культурные и развлекательные учреждения.

Резиденциальные районы (residential) - это районы, где преобладают жилые здания, например, кварталы с одноэтажными домами или многоэтажные жилые комплексы. Резиденциальные районы обычно расположены на окраинах города или в его пригородах и предназначены для жилья.

Туристические и тусовочные районы (tourist) - это районы, где сосредоточены туристические объекты и инфраструктура, такие как отели, рестораны, магазины с сувенирами, развлекательные центры и т.д. Туристические районы обычно расположены на берегу моря или в исторических районах города.

Индустриальные районы (industrial) - это районы, где расположены промышленные предприятия, фабрики, склады и другие объекты промышленности. Индустриальные районы обычно находятся в отдалении от центра города, чтобы минимизировать воздействие производственных процессов на жилые зоны.

3.Контингент туристов предлагаемой локации

• Объединение по уровню дохода (возможность позволить себе тот или иной уровень сервиса, уровень развлечений и шопинга, свободы перемещения. Низкий, средний, высокий.
• Увлечения - серфинг, тусовки, природ.
• Объединение по социальному статусу: интеллектуальная сфера, базовые ценности, досуг и хобби, разнообразие опыта путешествий."

3. Концепция объекта.

4.Целевая аудитория объекта.

5.Описание инфраструктуры:

• дороги к объекту
• Удаленность от океана и пляжи
• Удаленность от центральной улицы локации
• магазины
• рестораны
• школы и садики
• Медицинские учреждения - больницы
• Транспортная доступность.

6. Кто будет осуществлять управление объектом и на каких условиях?

III.Контент - о продаваемых комплексах объектов:

1.Описание, рендеры, фото/видео материалы, презентации, ссылку на сайт, финансовый план по видам объектов. Экстерьер, интерьер, территория.

2. Квартирографика

• площадь земли кроме площади застройки
• виды комнат или вилл и метраж
• сколько комнат каждого вида

3. Мастер план

4. Цены за каждый объект и за м2 при покупке инвестором.

5.Цены за каждый объект и за м2 при продаже конечному покупателю.

6. Доходность инвестора от продажи с учетом расходов и налогов, обоснование (сравнение с конкурентами ).

7.Доходность инвестора от сдачи в аренду с учетом расходов и налогов, обоснование (сравнение с конкурентами ). Если у управляющей компании есть опыт управления - доходность за последние 3 года.

IV.Финансовая информация о комплексе объектов либо объекте:

1. В случае если мы участвуем в девелоперском проекте как инвесторы

• Какая доходность от инвестиций ?
• Виды доходов - точки прибыли (стройка, продажа, управление недвижимостью ... )
• На что планируются инвестиции ?

2. Сопутствующие затраты клиента при оформлении сделки (бронирование, нотариальный сбор, налоги и тд ) Какая пропорция раздела затрат между продавцом и покупателем?

4.Есть ли план индексации цены ?

5. Рекомендация по срокам выхода из сделки? Почему?

6. Спец. условия: рассрочка, скидка и т.д.

7. Как застройщик планирует поднимать цены? Есть ли план индексации?

V.Юридическая информация о комплексе объектов либо объекте:

1.Кто владеет земельным участок ?

2.Кто владеет объектом недвижимости ?

3.Кто будет владеть земельным участком ?

4.Кто будет владеть объектом недвижимости ?

5.Вид земли (Зеленая, Салатовая, Желтая, Розовая и тд )

6.Форма собственности (Leashold, Freehold)

7.Разрешение на строительство и другая документация на строительство.

8.Длительность владения землей

VI.Взаимодействие с застройщиком:

1. Возможна ли регистрация клиента в базе застройщика по номеру телефона и ФИО до внесения брони?

2. Какие комиссионные продавец платит агентству? (Интересно от 5%)

Чек-лист вопросов можно скопировать здесь - Чек лист объекта недвижимости

3.Договор по работе с агентством инвестиционной недвижимости baliray

VII.Анализ и оценка

1. Аналитика цен стоимости покупки на аналогичное жилье в этой локации:

Первичный рынок:

• Максимум в этой локации
• Минимум в этой локации

Вторичный рынок:

• Максимум в этой локации
• Минимум в этой локации
• Цена продажи в данной локации 3 аналогичных объектов, цена м2 объектов вместе с участком и всеми сопутствующими затратами

2. Аналитика цен при сдаче в аренду аналогичного жилья в этой локации. Посуточно и помесячно.

• Максимум в этой локации
• Минимум в этой локации
• Заполняемость в этой локации

4. Если объект инвестирования уже приносил доход - проанализируй финансовую (управленческую и бухгалтерскую) отчетность за предыдущий период.

5. Размести расчет доходности в гугл доксе и пришли ссылку твоему куратору в baliray

6. Целевая аудитория конечного покупателя

VIII.Вывод

1. Какая доходность при продаже объекта недвижимости с учетом всех расходов и налогов?
2. Какая доходность при сдаче объекта недвижимости в аренду с учетом всех расходов и налогов?

Если доходность от объекта инвестирования превысит 15% в год предоставь данные в структурированном виде - твоему куратору в whats-app ( +6281366840651 ) в агентстве инвестиционной недвижимости baliray. После подтверждения интереса приступи к сбору контента.

IX.Ожидамый результат от работы:

Получение в ассортимент агентства недвижимости легитимного и ликвидного объекта недвижимости с необходимым для продажи контентом и формой взаимодействия с застройщиком.