Купить землю на Бали

Земельные участки на Бали являются ликвидным активом, который постоянно ростет в цене.

Рост цен на земельные участки Бали стимулируется ростом дефицита на земельные участки, который в свою очередь обусловлен высокой доходносьтю от девелоперских проектов и доходностью от сдачи недвижимости в аренду.

К примеру стоимость хороших земельных участков с видом на океан в районе Букит увеличился с 500 $ за сотку в год до 1 000 $ за сотку в год и в некоторых видовых локациях превысил 1 500 $ за сотку в год. В то же время в районе Убуд участки, которые стоили 250 $ за сотку в год сейчас стоят не менее 500 $ за сотку в год, а в некоторых случаях достигают 650 $ за сотку в год.

Мы хорошо ориентируемся в хороших локациях и ценах на Бали - поэтому мы сможем помочь Вам купить землю на Бали строго в соответствии с Вашими потребностями

На Бали можно выделить две формы владения земельным участком - freehold и leasehold. Сразу подчеркнем, что эти формы владения исходят из общего права (Common Law) и распространены во многих странах мира включая Лондон.

Freehold или Хак Милик - это Полное и бессрочное право собственности на землю и любые здания на ней.

Leasehold или Хак Пакаи- право на владение и использование недвижимости на определённый срок, предоставленное вам арендодателем (владельцем земли).

При этом необходимо подчеркнуть, что Freehold для иностранцев доступен на 80 лет. Для этого необходимо создать компанию и на нее приобрести земельный участок.

1. Жилая зона (Residential Zone / Perumahan / Permukiman)
Обозначается на карте жёлтым цветом. Здесь допускается строительство частных домов, вилл и резиденций.
Такие земли часто используют под проекты в формате leasehold, особенно в популярных районах.
Хорошо подходят для частного проживания или аренды туристам.
Однако для строительства отеля необходимо уточнять разрешения — многое зависит от конкретного банжара (местного самоуправления) и плотности застройки в районе.

2. Туристическая зона (Tourism Zone / Pariwisata)
Идеальный вариант для гостиничного бизнеса. В этой категории разрешено строить отели, гестхаусы, апарт-комплексы, рестораны, SPA, салоны и другие туристические объекты.
Упрощена процедура получения лицензий — таких как Pondok Wisata (для аренды виллы) или полноценная Hotel License.
Отличный выбор для инвесторов, планирующих сдавать недвижимость в аренду туристам.

3. Коммерческая зона (Commercial Zone / Perdagangan & Jasa)
Земли, предназначенные для магазинов, кафе, офисов, складов, сервисных центров, шоурумов и пр.
Иногда пересекается с туристической зоной, но не всегда допускает строительство жилья.
Хороший выбор для бизнеса, не обязательно связанного с туризмом.

4. Сельскохозяйственная зона (Agricultural Zone / Pertanian)
Используется для выращивания риса, фруктов, кокосов и другой агропродукции.
Капитальное строительство на таких участках запрещено.
Цена на такие земли низкая, но без изменения зонирования (что сложно и дорого) построить дом, виллу или гостиницу будет невозможно.

5. Зелёная зона (Green Zone / Zona Hijau)
Это природоохранные территории: рисовые поля, леса, парки, зоны без права застройки.
Любое капитальное строительство здесь строго запрещено.
Даже лёгкие временные конструкции считаются полулегальными.
Покупать такие земли имеет смысл только при чётком понимании цели — изменить их статус крайне сложно.

6. Промышленная зона (Industrial Zone / Industri)
Земли под фабрики, склады, производство и другие промышленные нужды.
Находятся в стороне от курортных районов.
Жилая или туристическая застройка здесь невозможна — это нецелевое использование и может повлечь за собой штрафы или снос.

7. Зона общественного назначения (Public / Social Use)
Резервируется для строительства школ, больниц, храмов, дорог и других инфраструктурных объектов.
Строительство частных объектов строго запрещено.
Такая земля не продаётся под инвестиции или частную застройку.

В индонезии принято считать стоимость земельного участка за ара или как у нас называется за сотку.

При этом если это Freehold вам скажут стоимость за ара за полное и "вечное" владение, а если Leashold вам скажут стоимость земельного участка за ара (сотку) в год.

Цена freehold - это фактически стоимость владенения земельного участка для иностранца на 80 лет, либо для индонезов на вечность.
К примеру если Вы хотите купить участок на Буките в 1 гектар (100 соток = 100 ара) , то Вам могут объявить цену за сотку (ара) 80 000$, те за гектар 8 000 000 $ долларов.

А если вы этот участок земли попросите во временное пользование вам необходимо будет определить цену Leashold. И для удобства объявления цены Leashold она рассчитывается как стоимость сотки в год. Стоимость сотки в год пропорционально уменьшиться от стоимости сотки в полное владение на 80 лет.

К примеру если сотка (ара) земельного участка стоит во Freehold на 80 лет -
80 000 $ за сотку (ара), то в лисхолд она будет стоить 1 000 $ за сотку (ара) в год
(80 000 $ / 80 лет = 1 000 $ за сотку)

К примеру если Вы хотите земельный участок на 30 лет, то цена пропорционально уменьшится. Так как 30 лет от 80 лет составляет 37,5% то и стоимость земли за сотку снизиться до 30 000 $, а за весь участок уже будет стоить 3 000 000 $.

Что выгоднее лисхолд и фрихолд и почему мы расскажем Вам в следующем блоке.

Для девелопмента и конечного покупателя, в настоящее время, выгоднее цена Leashold на 30 лет, в связи с тем, что в структуре затрат на м2 готовой недвижимости стоимость земельного участка составит до 15%, а в случе с Freehold доля затрат на земельный участок внутри м2 готовой недвижимости увеличится в 2 - 3 раза.

В то же время теоретически в случае с Freehold - земельный участок и недвижимость на нем можно использовать как залоговый актив в банке, но практически это сложнодостижимая задача тк банковская система еще не охотно использует на Бали инструменты ипотеченого кредитования, но оно есть !

Девелопмент земли - это комплексный процесс от поиска ликвидного земельного участка с подробным анализом локации и ее переспетив.

Покупка земельного участка, приведение его в презентабельный вид, выравнивание земельного участка, укрепление, межевание, строительство дорог и подготовка к продаже строительным компаниям или подготовка к строительству. Что интересно данный этап является одним из самых рентабельной точкой прибыли в девелопменте вцелом в связи с дефицитом земельных участков в ликвидных локациях.

Тактически перспективные участки на Бали - 1 - 3 года:

Убуд
- Рост стоимости земли в год - 20%
- Рост стоимости недвижимсоти в год - 10%
- Доходность от сдачи в аренду - 11%

Букит - у океана
- Рост стоимости земли в год - 15%
- Рост стоимости недвижимсоти в год - 10%
- Доходность от сдачи в аренду - 11%

Чангу
- Рост стоимости земли в год - 5%
- Рост стоимости недвижимсоти в год - 10%
- Доходность от сдачи в аренду - 12%

Семеньяк
- Рост стоимости земли в год - 5%
- Рост стоимости недвижимсоти в год - 5%
- доходность от сдачи в аренду - 11%

Стратегически перспективные участки на Бали - 3 - 10 лет:

Север Бали от Лавины до Амеда вдоль океана- начинается стрительства международног аэропорта, который планируется как азиатский центральный авиохаб. Ожидается разивтие инфраструктуры и развитие туризма на Северной части острова.

В настоящее время доступны участки на первой береговой с красивым песчанным берегом.
Если смотреть на темпы роста Букита и других регионов после начала развития инфраструктуры, а так-же на общие темпы строительства на Бали, то можно ожидать ежегодный рост стоимости земли у океана на 50% и более процентов. Это отличная возможность для ранней покупки земельных участков, девелопмента земли и строительства отелей.

Мундук - находится на севере Бали, в горах. Популярная туристическая локация для тихого отдыха. При близком расположении к аэропорту так-же ожидается значительный рост туризма в данной локации.