V.Ключевые вопросы инвесторов.
Основные страхи, вопросы и возражения клиентов

Аренда.
1.Hak Sewa “leasehold”
2.Право на использование - Hak Pakai ”right to use”

Собственность.
3.Безусловное право на собственность - Hak Milik “freehold”

Аренда.

1.Долгосрочная аренда - Hak Sewa “leasehold” с регистрацией у нотариуса. Используется при приобретении готовой недвижимости.

Между собственником и инвестором заключается обычный договор аренды.
Может быть заверен нотариально, но не регистрируется в соответствующих органах, чем отличается от Hak pakai.

Арендатор:
Физическое или юридическое лицо.

Срок владения:
Срок Hak Sewa не регламентируется законодательно, соответственно никто не мешает сторонам заключить его на 100 лет прописав порядок перехода прав и обязанностей по наследству.

Право на владение:
В этом случае, между собственником и инвестором заключается обычный договор аренды.
Может быть заверен нотариально, но не регистрируется в соответствующих органах, чем отличается от Hak pakai.
Договор аренды не обязательно подтверждать у нотариуса – достаточно чтобы его подписали два свидетеля и он был заверен марками.
Важно, чтобы в договоре аренды был в числе прочих условий прописан пункт регулирующий необходимость самостоятельной уплаты арендодателем налога с полученного дохода.

Налоги:
При договорах Hak Sewa налоговые обязательства по налогу на доходы возникают только у арендодателя (10%), однако налоги на недвижимость, ежегодные налоги на землю оплачивает арендатор.

Рекомендация:
Договор Hak Sewa используется при приобретении участка земли с построенным объект недвижимости. После получения участка в аренду для постройки нового объекта - необходим другой договор аренды - Hak Pakai ”right to use" позволяющий получить разрешение на строительство нового объекта.

2.Право на использование - Hak Pakai ”right to use” с регистрацией у нотариуса, в государственных органах с выдачей именного сертификата. Используется при постройке новой недвижимости.

Исключительное право для иностранца на использование земли, причем это исключительное право закрепляется юридически, о чем выдается соответствующий сертификат, который обязательно регистрируется в государственных инстанциях.

Арендатор:
Физическое или юридическое лицо.

Срок владения
До 80 лет (первоначальный срок 30 лет + продление на 20 лет + продление на 30 лет).

Право на владение:
Когда иностранец приобретает недвижимость, ему выдается сертификат, в котором указывается его имя в графе «обладатель исключительного права на пользование» или Hak Pakai.
При этом в момент выдачи такого сертификата предыдущий хозяин, полностью лишается прав на ее использование и любые операции с ней, что означает полную защищенность иностранного покупателя от юридических рисков.
Для приобретения по договору Hak Pakai необходимо наличие компании в Индонезии и наличие визы KITAS, которая выдается для владельцев либо сотрудников юридических компаний зарегистрированных в Индонезии.

Налоги:
Для налоговым резидентом Индонезии, Налог при продаже недвижимости другому лицу составит 11% от общей стоимости.

Рекомендация:
Договор Hak Pakai дает возможность получить разрешение на строительство нового объекта, поэтому рекомендуется для тех, кому необходимо построить на своем участке новый объект .

Собственность.

3.Безусловное право на собственность - Hak Milik “freehold”.
Редко используется.
По законодательству Индонезии правом собственности на землю в этой стране могут обладать физические лица - граждане Индонезии либо юридические лица - компании владельцем которой может быть гражданин любой страны.

Владелец:
Юридическое лицо.

Срок владения:
По этому виду договора право собственности без ограничения по сроку.

Право на владение:
По этому виду договора компании и учредителю/учредителям переходит полное право на владение землей и объектами на ней.

Налоги:
Налоги с покупки и продажи составляют по 11% от кадастровой стоимости. При этом, чаще всего, налог делиться 50/50% между продавцом и покупателем.

Рекомендация:
Данный вариант владения землей в разы выше чем по договору долгосрочной аренды и чаще всего используется при строительстве на участках от гектара - гостиничных комплексов или комплексов вилл. В некоторых случаях такой вид владения землей может быть и при участках в 200 м2 земли, но это большая редкость.

Приобретение недвижимости на физическое лицо заверяется у нотариуса и составляет 1% от стоимости объекта.

Приобретение недвижимости на юридическое лицо регистрируется у нотариуса, что составляет 1% от стоимости объекта и в государственных органах местного управления районом.

1.При инвестировании в недвижимость до начала строительства и продаже сразу после строительства - ожидаемая прибыль составит 30% в течение года.
2.При сдаче в аренду - ожидаемая прибыль от 11% до 15% в год и окупается от 7 до 10 лет.
В некоторых случаях (например при инвестировании в постройку гостиницы) прибыль может быть 20% годовых и инвестиция окупиться за 5 лет.

В Индонезии и в частности на острове Бали Вам необходимо будет заплатить 11% от дохода возникшего при продаже недвижимости.

Обязательные платежи:
Электроэнергия, вода, интернет - средняя цена на двухкомнатную виллу составляет 100 $ - 150 $

Дополнительные платежи:
Обслуживающий персонал включая обслуживание бассейна - 200 $ в месяц.

Если Вы хотите сдавать недвижимость в аренду дистанционно, то средняя стоимость обслуживания управляющей компанией составит 20% - 30% от выручки с объекта.

Управляющая компания - полностью обслуживает Ваш объект недвижимости, что включает в себя:

• Обеспечение заполняемости в следствии маркетинговых мероприятий - в среднем от 80%.
• Смена белья.
• Уборка помещений.
• Техническое обслуживание здания, бассейна и оборудования.
• Оплата электроэнергии, водоснабжения и интернета.
• Перевод дохода инвестора на счет инвестора.

Таким образом, благодаря управляющей компании у владельца недвижимости нет необходимости обслуживать свой объект самостоятельно.

Услуги управляющей компании составляют от 20% до 30%.


Обычно 30% в гостиничных комплексах куда входит страховка имущества.

Владелец жилья может самостоятельно осуществлять управления своим имуществом, тогда ему необходимо будет оплачивать коммунальные услуги (водоснабжение, электроснабжение), интернет, обслуживание бассейна, что в среднем на двухкомнатную виллу обходится в 300$ - 350$ в месяц.

Для проверки действительно ли инвестиции в недвижимость приносят 15% годовых рекомендуем проверить цены сдачи в аренду на сайте Booking.

Вы можете это сделать самостоятельно по следующему алгоритму:

Допустим Вы планируете инвестировать 200 000$ за виллу на участке 200 метров.

1.Определите похожие объекты.
В приложении Booking укажите регион, где Вам предлагается инвестировать в объект, например Чангу (4-5 звезд), укажите срок аренды месяц, и Вы увидите объекты с ценами.

Смотрите на объекты с аналогичной площадью и качеством отделки (4 - 5 звезд).

Вы увидите примерно следующие варианты:

• 1 176 $
• 3 955 $
• 2 515 $
• 8 381 $
• 5 548 $
• 8 458 $
• 3 233 $
• 7 905 $
• 3 593 $
• 5 290 $
• 6 200 $

В среднем, цена аренды в месяц за объекты с аналогичной площадью и локацией, но очевидно худшей отделкой, составит 5 005 $ в месяц. Округлим до 5 000 $ в месяц. Таким образом Вы определили сумму выручки, которую можете уверенно получать в месяц.

2.Учтите загруженность номерного фонда.
Полученный результат 5 000 $ умножьте на 80% (загруженность номерного фонда) = 4000 $ в месяц.

3.Учтите затраты.
Все затраты вы будете делегировать управляющей компании за 20% от выручки - 800$ в месяц. До оплаты налогов доход будет составлять 3 200 $.

4.Учтите налог за сдачу недвижимости в аренду.
Налог составит 11% - 352$.
То есть планируемая прибыль составит 2 848 $

5.Посчитайте окупаемость инвестиций.
Теперь разделите сумму инвестиций 200 000 $ на Ваш доход в месяц 2 848$ и на 12 месяцев в году. Вы увидите сроки окупаемости объекта. В данном примере срок окупаемости до 7 лет.
200 000/ 3 200 / 12 = 5.8 лет.

Для организации мероприятий по сдаче в аренду недвижимости - можно воспользоваться услугами управляющей компании. Это будет стоить 20 - 30% от стоимости сдачи жилья.

Если Вы инвестируете в стройку виллы или апартаментов до 200 м² в хорошей локации до момента покупки земли и начала строительства, то в большинстве случаев Вы можете ее продать с наценкой от 30% до 50% в течении года - самостоятельно, либо через агентство недвижимости.